Satış sözleşmesi nedir? İptali halinde cezai şartı var mıdır?
16 Nisan 2024

Satış sözleşmesi nedir? İptali halinde cezai şartı var mıdır?

Taşınmaz alım satım işlemleri sırasında yapılan sözleşme, art niyetli taraflarca hem satıcıyı hem de alıcıyı mağdur edebilir. Sözleşmenin düzenlenme aşamasında doğabilecek mağduriyetlerin önüne geçmenin yollarını Avukat Ali Göymen TRT Haber'e anlattı.

"Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekil şartına tabidir"

Avukat Göymen taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi hakkında şu bilgileri verdi:

"Taşınmaz satış sözleşmesi bir taşınmazın mülkiyetini nakleden, bunun şartlarını düzenleyen sözleşmelerdir. Medeni Kanun'un 237. maddesine göre taşınmaz satış sözleşmesi, resmi şekil şartına tabidir. Resmi şekil şartından kastımız, bu sözleşmelerin noterde veya tapuda yapılması gerekir. Ancak bazı durumlarda özellikle müteahhit veya yükleniciden alınan taşınmazlarda adi yazılı sözleşme de geçerli olabilmektedir." 

"Adi olarak düzenlenen sözleşmeler de mağdur edebilir"

Müteahhit ile yapılan bazı taşınmaz satış sözleşmelerinin adi olarak da düzenlenebileceğinden bahseden Göymen, şunları söyledi: 

"Teknik olarak müteahhite bir işlem verildiğinde bir iş yapması emredildiğinde bunun karşılığı bedel olarak ödenir ama kimi durumda iş sahibi bu bedeli nakit olarak veya onun değerinde bir şey olmak yerine, oradan bir pay vererek arsa payından bir pay vererek ödeyebilir. Biz buna arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi diyoruz. Bu durumda farklı bir durum oluşuyor, istisna oluşuyor aslında. Yüklenici buradan aldığı taşınmaz paylarını da vatandaşa yani dışarıdaki tüketicilere devredebilir. Bu durumda adi yazılı sözleşme ile bu devirler yapıldığında geçerlidir." 

"Eşlerin rızası veya imzası her durumda gerekmez"

Tapuda veya noterde yapılan işlemler sırasında eş rızasının gerekmediğini belirten Göymen, sözlerine şöyle devam etti:

"Ancak yapılan işlemde banka kredisi kullanılıyorsa ve kredi kullanan kişi yani kefil alıcı dışında birisiyse kefilin eşinin rızası gerekebilir. Emlakçı veya başka biri vasıtasıyla da bir satış yapılabilir, bunla da olağan bildiğimiz noterde düzenlenmiş vekaletle bir de bu özel yetkinin olması gerekir. Özel yetkili olmayan hallerde bu işlem yapılamaz."

"Cezai şartlar da resmi şekil şartına tabidir"

En çok mağduriyetin yaşandığı, taşınmaz satış sözleşmelerinde yer alan cezai şartlar ile ilgili sorularımızı yanıtlayan Göymen, şunları anlattı:

"Yapılan işlem noterde resmi şekil şartına uygun sözleşme yapıldıysa ve orada cezai şart düzenlendiyse geçerlidir. Ama bir taşınmaz satışı adi yazılı dediğimiz bir A4 kağıdına yazıldıysa ve orada bir cezai şart düzenlendiyse geçerli değildir."

Kaporanızı geri alabilirsiniz

Satış sözleşmeleri sırasında en çok mağduriyet yaşanan konulardan birinin de kapora olduğunu belirten Göymen, "'Eğer vazgeçersen bu kaporayı sana iade etmem' dediğimiz hadise aslında cezai şart. Cezai şartı da esas sözleşme geçerli olmadığı için burada bu sözleşmede de kaporayı iade etmesi gerekiyor" açıklamasını yaptı.

Topraktan, temelden, projeden ya da maketten taşınmaz alırken dikkat!

Halk arasında topraktan alma, temelden alma, projeden alma ya da maketten seçme gibi tercihler oldukça yaygın. Göymen, bu satın alma yönteminde nelere dikkat edilmesi gerektiğine dair şu bilgileri verdi:

"Orada ilk yapmamız gereken şey, müteahhitin arsa sahibiyle yapmış olduğu sözleşmeyi istemek olmalı. O sözleşmede baktığımızda bize önerilen daireyi yüklenici hakettiyse bize devredebilir anlamına geliyor. Yine bu şartları taşıyorsa işte orada adi yazılı dediğimiz yüklenici ile olan sözleşmeyi imza edebiliriz. O sözleşme geçerlidir. O sözleşmedeki sıfatımızda tüketicidir."