Hisseli tapuya sahip olan binlerce vatandaş için önemli bir hukuki hak olan ön alım hakkı (şufa hakkı), kimi zaman bilgisizlik ya da sürecin takip edilmemesi nedeniyle tamamen kaybedilebiliyor. Özellikle miras yoluyla ya da satışla bir taşınmazda pay sahibi olanların, diğer hissedarların gerçekleştirdiği satışlara karşı dikkatli olması gerekiyor.
Peki, ön alım hakkı nedir? Hangi şartlarda kullanılabilir? Ne kadar sürede dava açılmalıdır? Feragatname alınmadığında ne olur? Bu yazıda, hisseli tapuya sahip olanları ilgilendiren tüm detayları ele alıyoruz.
Ön alım hakkı, bir taşınmazda hissedar olan kişinin, diğer hissedarların paylarını üçüncü kişilere satması durumunda bu payı öncelikli olarak satın alma hakkını ifade eder. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Uygulamada bu hak şufa hakkı olarak da bilinir.
Örneğin; bir arsa, tarla veya apartman dairesi birden fazla kişi tarafından paylaşılıyorsa ve hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye satmak isterse, bu durumda diğer hissedarlar devreye girerek o payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.
Bu hak, hissedarların dışarıdan bir yabancının taşınmaza ortak olmasını engellemek ve ortaklığı korumak amacıyla tanınmıştır.
Ön alım hakkının kullanılabilmesi için yasal sürelere dikkat edilmelidir. Eğer satış işlemi noter aracılığıyla diğer hissedarlara resmi olarak bildirilmişse, ön alım hakkına sahip olan kişiler bu bildirimin kendilerine ulaştığı tarihten itibaren 90 gün içinde dava açmak zorundadır.
Eğer noter bildirimi yapılmamışsa, bu durumda dava açma süresi satışın öğrenilmesinden itibaren başlar. Ancak her durumda, satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde dava açılmalıdır. Aksi takdirde bu hak tamamen ortadan kalkar ve yeni malik lehine işlem kesinleşmiş olur.
Tapu devri sırasında satışa konu payla ilgili diğer hissedarlardan yazılı bir ön alım hakkı feragatnamesi alınması, ileride yaşanabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçer. Bu belge, hissedarların o satışa itiraz etmeyeceklerini yazılı olarak beyan ettikleri anlamına gelir.
Eğer bu feragatname alınmadan satış yapılırsa, diğer hissedarlar satıştan haberdar olduklarında ön alım hakkını kullanarak dava açabilir ve mahkeme kararıyla yapılan satış işleminin iptalini talep edebilirler.
Bu nedenle, hem alıcılar hem de satıcılar açısından tapu işlemlerinde feragatname alınması oldukça önemlidir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılan açıklamalarda, özellikle hisseli taşınmazlarda yapılan satış işlemlerinin dikkatle takip edilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Hisseli bir taşınmazda satış gerçekleştiğinde, diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirim yapılması yasal bir zorunluluktur.
Bu bildirimin yapıldığı tarihten itibaren başlayan 90 günlük süre, ön alım hakkının kullanımı açısından kritik öneme sahiptir. Bu süre içinde gerekli hukuki işlem yapılmazsa, hak düşer ve hissedarlar taşınmaz üzerindeki öncelikli alım haklarını kalıcı olarak kaybeder.
Hisseli tapuya sahip kişilerin aşağıdaki adımları takip etmesi önerilir:
Satış Bildirimi Yapılmış mı?
Tapuda işlem yapılmadan önce diğer hissedarlara noter yoluyla resmi bildirim yapılmalıdır. Eğer böyle bir bildirim size ulaşmışsa, 90 gün içinde dava açmanız gerekir.
Feragatname Talep Edin veya Sunun
Satışa taraf olan hissedarlar, diğer hissedarlardan ön alım hakkından feragat ettiklerine dair noter onaylı belge almalıdır. Aksi takdirde ileride iptal davasıyla karşılaşabilirler.
Dava Süresini Kaçırmayın
Eğer hakkınızı kullanmak istiyorsanız, bildirimin yapılmasından sonra 90 gün içinde, bildirim yapılmadıysa satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde mahkemeye başvurmalısınız.
Hukuki Danışmanlık Alın
Tapu işlemleri ve şufa hakkı ile ilgili süreçler karmaşık olabilir. Bu nedenle uzman bir gayrimenkul avukatından destek almanız, hak kaybına uğramanızı önler.
Hisseli tapular, ülkemizde oldukça yaygın bir mülkiyet şekli olup, miras kalan ya da birlikte alınmış taşınmazlarda sıkça karşımıza çıkar. Ancak bu mülkiyet türü, beraberinde bazı karmaşık hukuki süreçleri de getirir.
Ön alım hakkı, hissedarların korunması açısından oldukça önemli bir haktır. Fakat bu hakkın korunabilmesi için belirli süreler içerisinde harekete geçmek ve gerekli belgeleri hazırlamak şarttır. Aksi takdirde, bir daha geri alınamayacak hak kayıpları yaşanabilir.
