Miras Kalan Ev ve Arsada Yeni Dönem: İlk İhalede Öncelik Mirasçının (2026)

Kategori: Gayrimenkul Haberleri

Aile içinde yıllarca süren miras anlaşmazlıklarının en büyük nedenlerinden biri olan ortak taşınmazların satışında dengeler değişti. 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklik, miras yoluyla kalan ev, arsa ve tarlaların satış sürecine mirasçılar lehine önemli bir öncelik getirdi. Artık belirli şartlar sağlandığında ilk açık artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilecek.

İşte miras kalan taşınmazı olan herkesin bilmesi gereken yeni kurallar.

Neden Böyle Bir Düzenlemeye İhtiyaç Duyuldu?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında taşınmaz satış aşamasına geldiğinde, geçmişte açık artırmaya üçüncü kişiler de katılabiliyordu. Bu durum, kuşaklar boyunca ailede kalmış evlerin, arsaların ve tarım arazilerinin daha ilk ihalede dışarıdan alıcılara geçmesine yol açabiliyordu. Yeni sistem, taşınmazı aile içinde tutmak isteyen mirasçılara ilk fırsatı tanıyarak bu mağduriyeti önlemeyi amaçlıyor.

İlk Artırmaya Yalnızca Mirasçılar Katılabilecek

Yeni düzenlemeyle, gerekli şartların oluşması halinde ilk açık artırmaya yalnızca taşınmazın mirasçı konumundaki malikleri teklif verebilecek. Mirasçı olmayan akrabalar dahi bu aşamada ihaleye giremeyecek. Böylece aileden kalan mülkün, üçüncü kişilerin eline geçmeden önce mirasçılar arasında değerlendirilmesi sağlanacak.

Değerin Altında Satışa Karşı Yeni Koruma

Düzenlemenin en dikkat çeken yönlerinden biri, ilk artırmada uygulanacak satış bedeline ilişkin. Mirasçılar arasındaki bu ilk ihalede verilecek teklifin, taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekiyor. Ayrıca satış, paraya çevirme ve paylaştırmayla ilgili masrafların da bu teklife dahil edilmesi şart.

Böylece taşınmazı almak isteyen mirasçı, diğer hak sahiplerinin paylarını taşınmazın gerçek değeri üzerinden ödemiş olacak. Bu sayede kıymetli taşınmazların düşük bedellerle el değiştirmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenecek?

Sürecin en kritik aşaması, taşınmazın değerinin tespiti olacak. Ev, arsa veya tarlanın muhammen bedeli, uzman incelemesiyle hazırlanan kıymet takdiri raporu üzerinden belirlenecek. İlk artırmada taşınmaz, bu değerin altında satılamayacak.

Örneğin kıymet takdirinde 5 milyon TL değer biçilen bir taşınmaz için, mirasçılar arasındaki ilk artırmada bu tutarın altında kalan bir teklif satış için yeterli olmayacak. Üstüne bir de satış ve paylaştırma masrafları eklenecek.

Mirasçılardan Alıcı Çıkmazsa Ne Olacak?

İlk artırmanın yalnızca mirasçılara açık olması, taşınmazın mutlaka aile içinde kalacağı anlamına gelmiyor. Mirasçılardan hiçbiri taşınmazı almak istemez veya teklifler gerekli şartları karşılamazsa, süreç ikinci artırmaya taşınacak.

İkinci artırmada sistem değişiyor: Artık yalnızca mirasçılar değil, üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecek ve taşınmaz genel satışa açılacak. İkinci artırmanın asgari bedeli de farklı hesaplanacak — muhammen kıymetin yüzde 50'si ile taşınmaz üzerindeki öncelikli hakka sahip alacakların toplamından hangisi yüksekse o dikkate alınacak, buna satış ve paylaştırma giderleri de eklenecek.

Her Miras Taşınmazında Uygulanmayacak: İki Kritik Şart

Yeni sistemin yalnızca mirasçılara açık ilk artırma imkânı, iki koşula bağlı:

1. Taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması gerekiyor.

2. Taşınmaz üzerinde mirasçı olmayan hiçbir üçüncü kişinin payının bulunmaması gerekiyor.

Bu iki şarttan biri sağlanmazsa, sadece mirasçılar arasında artırma yapılamayacak ve süreç herkese açık şekilde yürüyecek.

Hisse Satışı Yapılmışsa Dikkat!

Sistemin işleyişini değiştirebilecek en önemli konu, miras payının daha önce üçüncü bir kişiye devredilmiş olması. Örneğin mirasçılardan biri kendi hissesini mirasçı olmayan birine sattıysa, taşınmazın ortaklık yapısı değişmiş olur. Bu durumda "tüm maliklerin mirasçı olması" şartı karşılanmayacağı için, yalnızca mirasçılara açık ilk artırma uygulanamayacak ve satış üçüncü kişilere de açık şekilde ilerleyecek.

Bu nedenle geçmişte yapılan hisse satışları, yeni sistemin uygulanıp uygulanmayacağı açısından büyük önem taşıyor.

Taşınmazı Almak İsteyen Mirasçı Ne Yapmalı?

Aileden kalan taşınmazı satın almak isteyen mirasçıların süreci yakından takip etmesi gerekiyor:

• Kıymet takdiri raporundaki bedeli dikkatle inceleyin; ilk artırmada teklif verebilmek için taşınmazın belirlenen değerinin tamamını karşılayacak finansmanı hazırlamanız gerekecek.

• Satış ve paylaştırma masraflarını da hesaba katın.

• Satış ilanının tarihini takip edin; hangi düzenlemenin uygulanacağı ilan tarihine göre belirleniyor.

Devam Eden Davalarda Tarih Detayı Belirleyici

Yeni düzenleme, 31 Temmuz 2026'dan önce ilan edilmiş açık artırmalara uygulanmıyor; bu dosyalarda eski sistem geçerli. Bu tarihten sonra ilan edilen satışlarda ise şartlar oluştuğunda mirasçılar arasında ilk artırma sistemi devreye giriyor.

Dolayısıyla halen devam eden ortaklığın giderilmesi davalarında yalnızca davanın açıldığı tarihe bakmak yeterli değil; satış ilanının ne zaman yayımlandığı da uygulanacak yöntemi belirliyor.

Özetle: Aile Mülkleri Koruma Altına Alınıyor

Yeni sistemin temel hedefi, kuşaklar boyu ailede kalan taşınmazların daha ilk satışta üçüncü kişilere geçmesini önlemek. Özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu ve tarafların uzlaşamadığı taşınmazlarda, mirasçıya taşınmazı gerçek değeri üzerinden alma önceliği tanınıyor. Ancak bu hak sınırsız değil: Mirasçı belirlenen değeri ve masrafları karşılayamazsa, taşınmaz ikinci artırmayla herkese açık şekilde satışa çıkabiliyor.

Böylece hem payların değerinin altında el değiştirmesi önleniyor, hem de aile mülkünü korumak isteyen mirasçılara ilk söz hakkı veriliyor.

Bu içerik güncel mevzuat bilgilendirmesi amacıyla hazırlanmıştır. Somut hukuki süreçler için bir avukata danışmanız ve Resmî Gazete'de yayımlanan kanun metnini esas almanız önerilir.